Zarządzanie garażem wielostanowiskowym – prawo, praktyka i nadchodzące zmiany

Zarządzanie garażami wielostanowiskowymi w budynkach wspólnot mieszkaniowych od lat budzi liczne wątpliwości – zarówno wśród właścicieli lokali, jak i zarządców nieruchomości. Nic dziwnego, że trwają obecnie prace legislacyjne, których celem jest uporządkowanie tej problematyki i dostosowanie przepisów do realiów funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. 

Problem jest poważny, ponieważ w tym obszarze istnieje wyraźna luka prawna – obowiązujące regulacje często nie przystają do praktyki rynkowej. W efekcie zarządcy działają w dobrej wierze, ale nierzadko bez jednoznacznej podstawy prawnej. 

Garaż garażowi nierówny – czyli o formach własności

Kluczowe znaczenie dla sposobu zarządzania ma forma prawna garażu wielostanowiskowego.

                1. Garaż jako część nieruchomości wspólnej

W tym modelu cały garaż stanowi część wspólną budynku, a właściciele miejsc postojowych posiadają jedynie prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca. Zarządzanie odbywa się wtedy na takich samych zasadach jak w przypadku klatek schodowych, wind czy dachu – czyli przez zarządcę wspólnoty. To rozwiązanie jest przejrzyste i nie rodzi większych problemów praktycznych, jednak rzadko stosowane, ponieważ ogranicza deweloperom swobodę sprzedaży miejsc postojowych. 

                2. Garaż jako samodzielny lokal niemieszkalny

Znacznie częściej spotykamy drugi wariant, w którym garaż stanowi odrębną nieruchomość – samodzielny lokal niemieszkalny. Wówczas właściciele miejsc postojowych są współwłaścicielami całego garażu, posiadając udziały odpowiadające powierzchni miejsca oraz części wspólnych komunikacji. 

To rozwiązanie daje deweloperom dużą swobodę sprzedaży, ale jednocześnie generuje ogromne trudności w zakresie późniejszego zarządzania.

Teoria prawa a realia codziennego funkcjonowania

W przypadku garażu będącego odrębną nieruchomością wspólnota mieszkaniowa formalnie nie ma kompetencji do jego zarządzania. Odpowiedzialność spoczywa na współwłaścicielach garażu, którzy powinni organizować zarząd zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. Te przewidują trzy modele: zarząd ustawowy, sądowy oraz umowny. 

W praktyce:

• Zarząd ustawowy (wspólne decydowanie wszystkich współwłaścicieli) jest nierealny przy kilkudziesięciu osobach.
• Zarząd sądowy pojawia się wyłącznie w sytuacjach głębokich konfliktów i ma charakter tymczasowy.
• Zarząd umowny (powierzenie zarządzania profesjonalnemu podmiotowi) jest najbardziej racjonalny, ale jego wdrożenie utrudnia wymóg jednomyślności przy wielu decyzjach, w tym dotyczących kosztów i zaliczek.  

Efekt? Model teoretycznie poprawny, ale praktycznie niewykonalny.

Jak wygląda praktyka?

W rzeczywistości w zdecydowanej większości przypadków to zarządca całej wspólnoty zajmuje się również garażem – nawet jeśli nie ma do tego formalnej umowy ani wyraźnej uchwały współwłaścicieli garażu. Pobierane są zaliczki, planowane są koszty, wykonywane są przeglądy techniczne. 

Problem polega na tym, że często:

• zaliczki od miejsc postojowych są niższe niż od lokali mieszkalnych,
• są one błędnie uzasadniane „rzeczywistymi kosztami utrzymania garażu”,
• miesza się koszty nieruchomości wspólnej z kosztami samego lokalu garażowego.  

Z punktu widzenia prawa właściciele miejsc postojowych powinni partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziałów – tak jak wszyscy inni właściciele lokali. 

Dlaczego garaż nie jest „zwykłym lokalem”?

Praktyka zarządzania garażami wynika również z ich specyfiki technicznej. W przestrzeni garażowej bardzo często znajdują się:

• pomieszczenia wspólne (np. węzły cieplne, hydrofornie, śmietniki),
• główne instalacje obsługujące cały budynek (wentylacja, elektryka, teletechnika, piony wodne i kanalizacyjne),
• urządzenia, do których dostęp musi mieć zarządca oraz mieszkańcy. 

W praktyce oznacza to, że garaż – choć formalnie „samodzielny” – nie może funkcjonować niezależnie. Co więcej, właściciele garażu zazwyczaj nie mają możliwości zawarcia osobnych umów na media, ponieważ instalacje są wspólne dla całego budynku. 

To właśnie dlatego wielu zarządców, kierując się rozsądkiem i bezpieczeństwem funkcjonowania całej nieruchomości, obejmuje garaże swoim zarządem – nawet jeśli prawo nie nadąża jeszcze za rzeczywistością.

Nadchodzące zmiany – krok w dobrą stronę

Projektowane zmiany przepisów mają na celu usankcjonowanie tej praktyki. Zgodnie z zapowiedziami ustawodawcy, to zarządca wspólnoty ma odpowiadać m.in. za:

• bieżące sprawy garażu,
• ewidencję kosztów,
• dokumentację techniczną,
• rozliczenia finansowe przez rachunek wspólnoty.

Jednocześnie współwłaściciele garażu zachowają prawo do decydowania o sprawach istotnych, takich jak remonty czy modernizacje. 

Celem zmian jest uporządkowanie stanu faktycznego i prawnego oraz nadanie formalnych ram praktykom, które już dziś funkcjonują na rynku.

Odpowiedzialne zarządzanie w TWW Nieruchomości

Jako spółka zarządzająca wieloma wspólnotami mieszkaniowymi, w których funkcjonują garaże wielostanowiskowe, TWW Nieruchomości dokłada wszelkich starań, aby prowadzić zarządzanie w sposób zgodny z prawem, racjonalny i bezpieczny dla mieszkańców – tak, aby nie prowadził on do paraliżu decyzyjnego ani problemów organizacyjnych.